吴孟轲:新城市化进程下,产业地产的业态运营比开发更重要

2017/09/06

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产城融合,是我国在新经济背景下,相对于产城分离提出的新思路。城市没有产业支撑,即便再美丽,难免会成为“空城”;产业没有城市依托,即便再高端,也只能“空转”。

产业不均发展,让曾经的汽车之城底特律沦为“鬼城”

产业地产作为跨时代的产物,越来越多的实业、资本、传统房企一拥而入,哄抢这块新蛋糕。

在这过程中,我们重新审视了产业地产的价值,发现要为社会留产业,为企业留人才,为政府留税收,才能形成多方共赢的局面。

 

不能到没有产业的地方建产业新城

 

星河集团副总经理 吴孟轲

过去,地产商还停留在土地价格、区位等物理属性的竞争,而忽略对后期业态的运营。但在土地红利日渐消失的今天,这种方式已经行不通了。

没有产业的支撑,空有土地,没有业态,无法吸引企业,产业地产是无法发展起来的。因而,新时代下,地产商一定不能到没有产业的地方去建产业新城。

 

之所以星河WORLD这个园区一开始就获得成功,是因为选择了深圳这个产业集聚度极高的地方。它有过半的本地客户,而且是在半径3公里内发展起来的,产业集聚度本身就相对高。

而另一半则是有产业转移和战略布局诉求的客户。因为部分企业转移低成本地区,考虑的因素不只是租金,还有产业环境、人才引入等战略性资源布局。

 

重构地产的价值链条,核心在于盈利模式的改变

过去,传统的地产商都只“赚一次的钱”,即建好很快就销售出去,土地的流转不可逆,卖出去就没有了。虽然这样可以带来现金流,但由于土地资源的稀缺性,这种盈利模式开始了边际递减效用。

因而,地产商正在另辟蹊径,思考的重心也从产业地产能为我们带来什么,转变为我们能为产业的发展提供什么?如何重构地产的价值链条?


产城联盟新城的城市运营模式

我们探索出来的是“房东+股东”的发展模式,即是在有土地,有物业的基础上,投资自身看好的企业。从某种程度来看,我们也将企业转变为一部分资产,其潜在价值无可估量。

所以,我们自身设立红土创业投资引导基金,定投于园区内注册企业,也与跟国家中小企业基金等外界投资平台合作,对接投资需求。

除了真金白银,我们其实还可以用服务、租金、产权投项目。目前星河有三、四千多平方米的空间应用了“租金换股权”的模式,它既降低了企业的现金流压力,让空间性纽带转化为股权性纽带,也增加了园区的招商渠道。

业态的运营比开发更重要


GALAXY+服务体系一览表

在未来,地产界的竞争力也不仅在于物理空间,更是业态运营者之间的较量。这是因为它能引导产业的流动。

以星河WORLD的园区运营为例,我们一开始就有意引导金融、战略新兴、文化创意这三大方向的企业汇聚在此,使得产业集聚度达到了73%。

这样,各个企业就能在这里互动、交流、抱团,共同打造成为一个协同创造、有联盟概念的园区。

构建完整的业态,意味着需要有足够的自持运营能力。我们也设置了产业联盟会,增加企业间的互动。同时,构建GALAXY+服务体系,协助园区企业高效运转,解决资金、人才、法务等多元需求。


深圳产业繁荣的背后离不开创新人才


产业地产的发展,还离不开创新人才。

产业园区需要培养一批优秀的运营人才,不断打造完善的服务体系来帮助企业成长。

另一方面,我们也要思考如何帮助企业降低引入创新人才的成本。比如,我们配置300多套人才公寓,60平方米带精装修租给园区员工,只需要1500块钱一个月,而周边同等面积的大概是在6500元,从而降低租金成本,让企业更好地留住人才。

 

星河WORLD打造“园区+金融”双闭环总部基地


双创社区、特色小镇、产融联盟新城,这些都处于国家级战略大风口上,珠三角的园区亟需寻求具有鲜明产业特色的区域拓展。星河也正在这些方面布局,但面临着挑战。

就拿特色小镇来说,它区别于传统产业园区,不仅体量大,距离远,在产业核心基础上,注重生态协调。我们也更需要通过联合地产以外的力量,如科技,文化,金融,不断提升土地的价值,凝聚成为产业创新的原动力,推动经济的发展。



以上内容是第148期云珠沙龙《产城融合,城市发展新智慧》的沙龙分享。


每期沙龙将定向邀请30位企业领军人、特邀会员参与,一同探讨产业未来,分享真知。

感谢以下各位来宾的精彩分享:

舒 元    中创集团董事长、中山大学岭南(大学)学院董事会副主席

叶俊英  粤民投董事长

吴孟轲  星河产业集团副总经理

黎振伟  世联行(002285)首席技术官

肖坚     粤民投董事副总裁

庞晓明  庞大投资集团总裁

张德志  昊源集团总裁

李文峥  广州城发基金战略投资部董事总经理

朱颖     棕榈股份(002431)副总经理

吴慧涛  南都智媒产城副总裁

彭织     广东省电信规划设计院副总经理

张倩     冠昊生命健康科技园董事、总经理

孙旭生  熔岩创投合伙人、中山大学岭南学院东莞校友会会长

郭渭云  七客联创创始人、旭亚地产董事长

刘颖      四大老友会CEO

张杰      广州银行总行产品部总经理

辛霞      尚东创投集团CFO

等……

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